考生腰斩！学区房泡沫要炸，别再拿娃的命换钢筋水泥了

2026年6月, 有1290万考生踏入高考考场, 该数字相较于2025年减少了45万, 且呈现出持续两年下滑的态势。

把镜头再拉远, 如今高考人数对照的是2007年到-2008年出生的一千六百多万新生儿, 然而2023年到-2025年的出生人口分别下降到了902万、 954万、 792万, 按照18年教育周期来推算, 2036年到2041年高考人数将会直接下落至800万到900万的数量级别。

这表明, 高考考生的数量将会遭遇到确确实实称得上是“腰斩”的情况。这般状况所引发的, 不仅仅局限于教育领域这一方面涉及的问题 , 同时还拉响了楼市方面有关“长久形势危机警告信号”。

人口下滑

“学区房”先动

过去二十年, 学区房暴涨存在唯一的逻辑, 那就是孩子数量繁多, 然而学位数量稀缺, 并且家长舍得投入大量金钱来购置学位。可是到现在, 这三个要素都在逐渐减少。

官方所给出的数据表明, 2023年时节全国范围内出生的人口, 相较于2016年所出现的峰值（此峰值为1786万）, 减少的幅度大约为49%。紧接着, 我们陆陆续续听到了像这样的一些新闻, 比如“南京存在某所学校将12个班级的规模砍半”, “广州越秀有多所幼儿园进行了撤班的操作" “上海松江有多所学校实施了合并以便学生就读”。

在这样一种趋势的情况之下, 学区房价格有所松动, 这已然是难以抑制的了。比如, 对口是中关村三小的北京海淀万柳板块的那个蜂鸟家园, 在2021年处于价格巅峰状态时期 , 有一套44㎡的住房成交价格达到了985万 , 其单价去到了22.4万/㎡ , 然而到了2023年末 , 同类房源已经出现了成交价格为617万的情况 , 单价是跌至11.9万/㎡ , 据悉该小区后续价格还会延续下行趋势 , 在2025年的四季度这个小区整体累计跌幅是约43%。

在深圳八卦岭, 有个名为“丹枫白露”的地方, 曾经存在一套面积为30㎡的老旧且破损较小的房子, 其售卖单价能够达成14万+/㎡, 到了2024至2025年期间, 该小区部分房屋的成交单价已经跌破4万/㎡, 出现了跌幅超过60%的情况。

“学区神盘”文鼎苑, 位于杭州，其历史最高单价, 曾突破12万每平方米, 自2023年起, 该小区价格持续回调, 到2026年, 其主流三房成交单价, 已在4.3万至4.7万每平方米的范围企稳。

这些案例, 着实让人不禁发出一句感叹, 那便是逻辑真的发生变化了。特别是随着多校划片以及教师轮岗等政策的广泛推行, 已经逐步确立了“买房并不就等于能就读名校”这一情况。另外, 由于出生人口出现大幅下滑, 人口数量减少致使学区的“稀缺性”被直接消除, 在这种情况下学位或许会由争抢转变为挑选, 如此一来学区房又还有什么价值可说呢?

那些处于三四线城市的所谓“伪学区房”, 其情况愈发不妙, 既没有可供依仗的顶级教育资源的防护, 又遭遇了生源数量大幅减少的状况, 如此一来, “溢价归零”这件事仅仅只是时间早晚的问题罢了。

考生数“腰斩”

购房主力军更少了

大家都清楚, 年龄处于二十五岁至三十五岁这个阶段的人们, 鉴于结婚生子以及改善居住状况（不想再租房）这样的缘由, 向来都是在进行购房行为时的绝对主要力量。

通常到了这个年纪, 大学已然毕业, 而后准备安家落户, 有的人凭借工作几年积攒的积蓄, 有的人依靠家里给予的支持, 进而会开始思索买房之事。

然而要是人口数量减少了, 考生数目变少了, 那么毕业生自然而然就会变少。紧接着, 未来适合购房年龄层的人群也会持续缩减人数比例。有数据来指明证实, 在2026年第一季度30岁以下买房人群占到购房总体份额仅仅有18% , 跟七年前占到3那5%的份额对比来讲, 真算得上是大幅度下降。

特别值得着重说一说的是, 当下人们结婚的年纪越发往后延迟, 目前全国初次结婚的年龄已经被推延到了29岁（在一线城市超过了32岁）, 这所表明的是, 婚房的需求也将会往后推迟甚至出现数量减少的情况。

在一类被称作北上广深的大城市里头, 每年都会吸收数量众多来自全国范围的毕业生, 所以楼市所具有的支撑力量相较于其他地方是格外更强的。然而, 对于大多数处于三四线层级的城市而言, 特别是那些存在人口呈现净流出状况、不存在高校以及没有产业的城市, 在未来的楼市当中“不存在人来接手楼盘因而陷入困境”这种局面或许会显得更加明显。

当楼市逻辑大变，就需要做好准备适应新的楼市生存法则。

比如在当下买房之际, 得预先思量几个关键要点, 像是“远离仅具学位的老旧破败小户型房屋”, 仅将目标锁定于一线二线城市中顶级的双优学区区域（此区域包含顶级小学、顶级初中以及次新房）, 与此同时, 还必须把房子的“自住性质”纳入考量范围, 鉴于部分学区房出现“投资溢价消失殆尽”这种状况乃是具有较大可能性的事件。

若可以在全国各个地方购置房产, 那么首先要查看城市的“人口留存力”情况。存在一些高考大省, 尽管考生数量众多但却难以留住人口 , 以此而言那就并非是楼市发展强劲的城市。还有那一些既没有高校 , 又毫无产业支撑且人口处于流出状态的城市 , 基本上是可以不用去考虑进行投资的 , 除非是具有自住方面的需求 , 不然这类城市的二手房在未来很有可能会面临有价无市的状况。

总之, 在往后时期, 承接后面交易份额的年轻人出现的数量或许会越来越少, 而房子也会越发地朝着回归住宅本来性质的方向发展。所以, 对于附加于教育、投资领域那种并非正常、超出合理范围的巨额利害是不应当怀有不切实际的想法的。

楼市不会不见, 然而, 那个“眼睛闭上就买, 随意就涨”的时期, 正跟着考生数量的“大幅剧减”而渐渐地退出！

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