二手房市场爆发！北京上海深圳杭州全面回暖，金三银四后热度不降反升

刚刚过去的5月, 核心城市的二手房市场, 给出了一张, 令人惊喜的成绩单。

北京二手住宅网签量达到了1.58万套, 与去年同期相比增长了11.8%, 连续三个月超过了1.5万套, 创造了2022年以来5月份的最高纪录；上海的二手房成交数量超过了2.8万套, 与去年同比增长了大约31%, 刷新了近六年同一时期所创下的纪录；深圳的一手房和二手房加起来总共成交了10079套, 在将近14个月份里首次突破了一万套, 其中二手房成交的平均价格达到了6.08万元每平方米, 与上一个月相比上涨了5%, 经过多个月份之后又重新回到了“6字头”；新一线中的标杆城市杭州二手房网签数量为9087套, 与去年同比大幅度上涨了接近18%, 同样创下了近五年5月份的最高纪录。

和过去年份在“金三银四”过后迅速降温存有不同, 在今年, 热度是从3月起始一直延续到5月, 重点20城的二手住宅成交和同比相比增长了19.3%, 并且增幅还处于扩大的状态。

更值得留意的是, 这一回的放量, 除了深圳在四月底有过细微调整之外, 几乎不存在任何新的具有重磅影响力的刺激政策, 它越发像是一种在被压抑了多年之后所呈现出的自发修复状态, 买卖双方最终实实在在地寻找到那个彼此都能够接纳的平衡点了。

月供约等于房租，年轻人出手了

在最近的两年时间当中, 中介这个圈子里面流行着这样的一句话, 那就是当月供和房租其实并没有差多少的情况下, 大部分的人都会做出选择去还月供, 而这一点在相关的数据的方面可以得到验证。

拿杭州市区某个老旧小区来说, 面积为64㎡的两居室, 售价在130万至160万元之间, 首付三成大概40多万, 贷款90万元, 为期30年采用等额本息还款方式, 每月月供大约4000元出头；而相同户型在市场上的租金约为3500元。对于月薪还可以的年轻夫妻而言, 怀着“每月多支付几百块, 资产就归属于自己”的这种心境, 会优先挑选买房。另一方面, 租房会面临诸如搬家、涨租、房东收回房屋等没有确定性的情况, 这更激发了买房的想法。

来源：视觉中国（资料图）

在全国多地, 这一特定的逻辑是重复着进行上演的存在。按照中指研究院所给出的数据来看, 在2026年的1月之初直至4月这个时间段之内, 上海地区总价处于300万元以下的二手房实际成交数量为4.9万套, 和同比情况相比较是增长了41%的幅度, 其成交后具备的占比达到了58%, 是相较于2025年呈现出了提高8个百分点的情况；北京这边以及深圳地区, 该比例也分别有着提升大约6个百分点的表现。

好多位经纪人都表达了这样的意思, 带看转化率出现提升这种情况, 常常是在客户拿出手机, 算完了月供跟房租之间的差额的那个时候发生的。

连续数年出现房价调整并且利率有下行情况, 新增房贷利率进入那样一个“2”字头的时代, 部分低总价房源的持有成本已经靠近甚至低过同品质租房支出时, 刚需客群经历转变, 本是从一直表现为时刻在等更好价位转变成为现在能够相对接受了。

固然, 这一波行情之中的另外一面呈现为, 价格回调的幅度达到了足够大的地步, 进而使得总价落入到买家能够接受的范围了。

不少中介表达称, “这一回‘以价换量’的逻辑未曾变, 关键在于哪一些板块能够率先实现调整到位的情况”。

深圳二手挂牌的平均价格, 环比呈现出微微下跌的态势, 然而成交正朝着低价且优质的房源集中, 其均价回归到了“6字头”；北京以及上海的部分“老破小”, 相较于历史的高点出现了20%到30%的回调的情况, 反而由此激活了首次置业的需求。需要值得注意的是, 京沪的挂牌量跟去年的高点相比较已经回落了14%到21%, 这意味着极具性价比的“笋盘”被快速地消化之后, 后续要是价格反弹得过快, 成交量是否能够维系将会打上一个问号。

由此可见，此轮回暖呈现明显的结构化差异。

于北京、杭州的成交情形而言, 低总价小户型因大幅降价从而驱动成交, 改善需求依旧处于观望状态, “卖旧买新”的置换链条尚未被完全打通。

上海有刚需客群, 这客群占了六成, 然而, 300万至900万的改善及高端房源, 其占比在悄然提升, 置换链条开始初步被激活, 量价呈现齐稳的苗头。

深圳从 4 月底出台了优化核心区域限购政策, 还受益于公积金提额政策的催化, 由此核心区域新楼盘来访量出现了上升, 成交量也跟着上升, 并且改善型购房者入市意愿显著增强了。

明显能够看出来, 此番行情并非是投资需求的回流, 而是受到了低总价、低利率且可接受月供等条件筛选的吸引, 其中刚需占据着绝对的主力地位。

热度能否持续？看三个关键

首先, 笋盘消耗殆尽之后成交能不能维持得住呢? 要是具有性价比的房源被抢购一空、业主撤销价格或者大幅涨价, 刚需进入市场的动力将会减弱。从历史经验来观察, “以价换量”这种模式在极低价格的楼盘售罄之后常常会面临成交量缩减的压力。

第二, 改善需求什么时候能够实现接力? 只有“卖旧买新”的链条处于通畅状态, 什么是通畅状态? 就是二手房实现去化从而带动置换客进行再次购房, 当满足这个条件时, 市场才相对更有希望从较弱的复苏态势朝着中期修复的方向发展。当下仅仅是上海初步显现出了相关迹象, 而其他城市还需要花费时间。

第三点, 是季节性以及对于未来的预期, 在过去的年份当中, 6月与7月一般而言属于传统淡季, 带看量存在环比回落的可能性, 然而要是价格维持横盘态势, 并且政策端不存在负面逆转的情况, “刚需基本盘加上局部改善”有希望促使核心城市的成交量相较于2024至2025年再多朝上提升一个台阶。

有一位年轻人, 在完成签约这个行为之后, 发了一条朋友圈, 其内容是: “终于有了一盏灯是为我点亮的。”, 与他一道在同一张买卖合同上面签字的, 是卖掉物品时降低了十六万售价后的卖家。

并非普通之人, 不一定能够明白宏观数据, 然而却凭借行动达成了一回对房子的再度理解, 那便是房子最终将会回归到居住的属性上去。

猜你喜欢